O preço do aluguel anunciado para salas e conjuntos comerciais subiu 11,18% nos 12 meses encerrados em setembro de 2026, segundo o Índice FipeZap Comercial, divulgado em 19 de outubro pela Fipe, fundação de pesquisas econômicas ligada à USP, e pelo Grupo OLX, dono dos portais Zap, Viva Real e OLX. No mesmo período, o IPCA subiu 4,58%, e o IGP-M, 3,34%.
De janeiro a setembro, a alta do aluguel comercial foi de 9,31%, contra 3,95% do IPCA e 3,45% do IGP-M. Só em setembro, o aumento foi de 0,75%, abaixo do 1,01% de agosto e da inflação do mês, de 0,82% pelo IPCA e de 1,57% pelo IGP-M.
A alta atual vem depois de anos de queda. O aluguel comercial caiu em quase todos os anos entre 2014 e 2020, com o maior recuo em 2015, de 9,43%. Desde 2021, sobe ano após ano, e cada vez mais: 2,62% em 2021, 5,68% em 2022, 5,87% em 2023, 7,88% em 2024 e 8,91% em 2025.
O que o índice mede
O FipeZap Comercial acompanha os preços pedidos em anúncios de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em dez cidades: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, Brasília, Salvador, Campinas e Niterói. Ou seja, mostra quanto paga hoje a empresa ou o profissional que procura um escritório ou consultório para alugar.
O índice não mede o reajuste de quem já tem contrato. Nesse caso, o aluguel é corrigido periodicamente pelo critério definido no contrato.
Onde mais subiu
O aluguel comercial subiu nas dez cidades nos últimos 12 meses. As maiores altas foram:
Salvador: 20,65%
Rio de Janeiro: 20,01%
Brasília: 13,51%
Curitiba: 11,03%
Niterói: 10,52%
Em São Paulo, a alta foi de 7,95%. As menores foram as de Florianópolis, de 4,06%, e Porto Alegre, de 1,96%. Em setembro, os maiores aumentos foram os de Niterói (2,19%) e Campinas (1,84%), e Porto Alegre teve a única queda, de 0,31%.
Quanto custa o metro quadrado
Na média das dez cidades, o aluguel anunciado de uma sala comercial custa R$ 54,64 por metro quadrado ao mês. O valor é praticamente o mesmo do aluguel residencial, de R$ 54,77 por metro quadrado na média das 36 cidades acompanhadas pelo FipeZap Residencial, mas o comercial subiu mais: o residencial teve alta de 9,13% nos 12 meses até setembro.
Por cidade, o metro quadrado comercial mais caro é o de São Paulo, R$ 62,87, seguido pelo do Rio de Janeiro, R$ 57,80, e pelo de Salvador, R$ 55,88. Os mais baratos são os de Belo Horizonte, R$ 38,48, e Porto Alegre, R$ 34,59.
Dentro de São Paulo, a diferença entre bairros é grande. No Itaim Bibi, o metro quadrado anunciado chega a R$ 100,42, alta de 11,4% em 12 meses, e na Vila Olímpia, a R$ 98,03, alta de 16,1%. Na Sé e na República, no centro, fica em R$ 31,19 e R$ 28,50.
O preço de venda não acompanha
Enquanto o aluguel subiu, o preço pedido na venda de salas e conjuntos comerciais avançou só 2,29% em 12 meses, abaixo da inflação, o que significa uma queda real. No ano, a alta foi de 2,06%. O metro quadrado à venda custa em média R$ 8.846, e R$ 10.662 em São Paulo. Em Porto Alegre, o preço de venda caiu 2,42% em 12 meses.
Quanto rende alugar uma sala
Como o aluguel sobe mais que o preço de venda, aumenta a rentabilidade de quem compra um imóvel comercial para alugar. O relatório calcula essa rentabilidade comparando o aluguel com o preço de venda. Em setembro, ela foi estimada em 7,66% ao ano, acima dos 6,13% do aluguel residencial. Segundo a Fipe, a taxa fica abaixo dos juros reais projetados para os próximos 12 meses.
O retorno é maior em Salvador, de 11,56% ao ano, Campinas (8,90%), Rio de Janeiro (8,14%) e Brasília (8,02%). Em São Paulo, fica em 7,43%. Os menores são os de Florianópolis, de 6,60%, e Curitiba, de 6,16%.